Факты и решения для Бизнеса
24 июл 2019 | 06:11
Факты
30-09-2016
Индивидуальные предприниматели (ИП) обычно выделяются банками в отдельную категорию заёмщиков, кредитование которой связано с определёнными особенностями.
30-09-2016
Наличие большого количества действующих кредитов и постоянно изменяющиеся в сторону либерализации условия кредитования привели к росту популярности такого банковского продукта как рефинансирование кредитов.
30-09-2016
В настоящее время почти все банки, предоставляющие ипотечные кредиты, готовы финансировать приобретение загородных домов, таунхаусов и коттеджей.
Анонсы
23-11-2016

2 декабря Закон.ру проведет бесплатный вебинар о взыскании упущенной выгоды и особенностях ее расчета. Спикерами выступят специалисты "Экспертной группы VETA": юридический советник Ильяс Янбаев и управляющий партнер Илья Жарский.

События
15-08-2016
В Торгово-промышленной палате Российской Федерации состоялся круглый стол «Социальное предпринимательство в России». Участники круглого стола обсудили состояние и перспективы социального предпринимательства в России.
21-07-2016
Круглый стол «Упущенная выгода: теория и практика взыскания» состоялся в Нижнем Новгороде. Мероприятие, которое проходило в «Феста кафе», собрало более 30 практикующих юристов и вызвало живой отклик среди участников.
12-07-2016
Усиление мер господдержки и сотрудничества с институтами развития поможет банковскому сектору активизировать кредитование и способствовать наметившемуся росту промышленного производства

Каковы доходы населения, такова и застройка

Можно бесконечно критиковать, что строят не там, не то и не так… Но строят то и так, что люди могут купить, залезая в ипотеку. А пока ещё наши люди не могут покупать квартиры в малоэтажных уютных кварталах. У застройщиков не пляшет экономика на "правильную застройку".

Сейчас, чтобы строительный бизнес доходно работал, строить можно только 25-этажные микрорайоны в полях, или типа "Окского берега" ещё дальше в полях. Только это люди сейчас могут купить.

Все примеры - смотрите, как строят в Финляндии, Дании и т.п. - тут нет экономической основы, а одни эмоции. Такое "правильное жильё" мы купить пока не можем сейчас.

И здесь я грущу, так как не вижу выхода. Выход только один - всем богатеть, но какой-то он не быстрый. А жить в "правильном жилье", в "правильной среде", в "правильном городе" хочется уже сейчас.

И получается АД. Зачищается центр города от ветхого жилья, но застройщики ничего не могут здесь быстро построить - экономика не пляшет. Скорость продаж в центре никакая. Вот и сидят инвесторы на своих участках в центре, ждут у моря погоды.

Приходится признать, что наш Нижний Новгород развивается центробежно - на окраине строятся ульи, а центр прирастает пустырями.

Грустно всё это...

Спрос упал – почти наполовину

Первое полугодие 2015 года для городского жилищного строительства оказалось непростым. Прежде всего, в Нижнем Новгороде наблюдается резкое снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию: 116 тысяч кв.м. – на 45% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При всем при этом основную долю объектов сдавали два застройщика, два традиционных лидера («Жилстрой-НН» и «Старт-Строй»). При этом на сегодня в городе ведут строительство около 80 компаний-застройщиков.

Еще одна основная тенденция – резкое снижение спроса и количества новых проектов.

Многие застройщики просто не начинают строительство, ожидая, когда исчезнет сложившаяся на рынке неопределенность, когда прояснится ситуация. В результате, если в первом полугодии 2014 года на территории Нижнего Новгорода было начато строительство 35 домов, то за аналогичный период 2015 – только 17. Это, безусловно, отразится на объемах ввода 2016-2017 годов.

Одновременно практически все застройщики говорят о снижении спроса. Но никто не уточняет, насколько именно он снизился. Опосредованно объемы спада характеризует статистика по выдаче ипотечных кредитов: в первом полугодии 2015 года их было выдано на 37% меньше, чем за аналогичный период 2014 года.

Нижний Новгород в авангарде развития торговой недвижимости

По итогам 2015 года Нижний Новгород занял второе место в России по приросту торговых площадей (130,8 тыс. кв. м).

При этом Нижний Новгород (540 кв. м на 1000 человек) обогнал Москву (465 кв. м на 1000 человек) по обеспеченности населения торговыми площадями и занял четвертое место после Самары (567 кв. м на 1 000 человек), Санкт-Петербурга (555 кв. м на 1000 человек) и Екатеринбурга (555 кв. м на 1000 человек).

За 100 лет ничего не изменилось

Нижний Новгород развивается по тем же принципам, что и 100 лет назад.

К сожалению, Нижний Новгород продолжает развиваться по центробежному принципу. 100 лет назад, во время Первой мировой войны, рядом с нашим городом, тогда ещё небольшим и компактным, были размещены эвакуированные заводы («Этна», «Фельзер», телефонный), а при них образовались рабочие поселки. В эпоху индустриализации ситуация повторилась – на свободных пригородных землях строились заводы-гиганты с посёлками. В годы советского жилищного строительства пустыри между рабочими посёлками постепенно были застроены. Так образовался «большой Горький» - с хаотичной планировкой, пестрый по застройке, с несовершенной улично-дорожной сетью. Но что происходит сейчас? В приоритете опять мы видим строительство вдоль столбовых дорог на окраине и за чертой города, куда экстраполируется принцип строительства городских спальных микрорайонов. На бывших сельхозземлях сейчас возводятся массивы 19- и 25-этажных домов.

Если в советское время жилые микрорайоны возводились недалеко от промышленных объектов, где были рабочие места, то современные микрорайоны таких центров притяжения лишены. В результате в недалеком будущем своей ежедневной маятниковой миграцией крупные загородные микрорайоны ухудшат и без того непростую транспортную ситуацию. А самое тревожное, что все это происходит на фоне нерастущего населения города. Получается, что «ветхий центр» расселяется на периферию в поля. И постепенно превращается в депрессивный район. Ведь дорогое жилье, которое неторопливо возводится в центре, продается очень вяло. А нет продаж, то множатся долгострои, и застройщики не спешат начинать застройку уже расселенных ветхих кварталов.

Какой же может быть выход из сложившейся ситуации? Прежде всего, необходима внятная градостроительная политика со стороны властей, как муниципалитета, так и правительства Нижегородской области. Наверное, стоит уходить от количественных показателей. Возможно, следует строить, может, и меньше, но развивать тот город, который у нас имеется, а не постоянно осваивать новые территории. Но что мы видим на практике? Не так давно было принято очередное решение о жилищном строительстве на территории Сормовской поймы. По-прежнему продолжает активно осваиваться периферия.

Пригород побеждает ценой

В пригороде Нижнего Новгорода еще в 2014 году была начата реализация сразу нескольких проектов по возведению многоквартирного жилья. Самые крупные расположены в 15-км пригородной зоне Богородского и Кстовского районов. Причем по своему масштабу они сравнимы с крупными городскими проектами «Юг», «Седьмое небо» и «Цветы», а некоторые даже превышают их.

Если пригородные проекты будут успешно реализованы, то это кардинально изменит ситуацию на городском рынке жилья. Если сравнивать объемы текущего городского строительства в эконом-классе и пригородного, то уже сейчас выходит, что 52% квартир-студий возводится в пригороде, там же – почти 40% однокомнатных квартир и почти 30% - двухкомнатных. При этом цены в пригороде заметно ниже - до 30% в популярном Богородском направлении.

Кризисная ситуация на рынке городского жилья способствует тому, что оставшийся спрос на жилье будет перетягивать на себя пригород.

В кризис такие факторы как социальная и транспортная инфраструктура играют не первую роль. Сейчас самое главное для потребителя – цена.

Строительство упало наполовину

В текущем году резко снизились объемы ввода городского жилья. В первом полугодии 2015 года в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию 115,5 тысяч кв.м, что ниже аналогичного периода прошлого года на 45% (!).

Это говорит о том, что кризис не только в головах, как заявлялось некоторыми представителями властей еще в начале года, а уже вовсю бушует на стройплощадках. О реальном кризисе свидетельствует и тот факт, что в 2015 году застройщики неохотно начинают строительство новых объектов – их количество также сократилось вдвое по сравнению с 2014 годом. Сравните: 1 полугодие 2014 года - начато строительство 35 многоквартирных домов; 1 полугодие 2015 года - начато строительство 17 многоквартирных домов.

Причина сложившейся ситуации – резкое снижение платёжеспособного спроса. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 37% (!) в 1 полугодии 2015 по сравнению с первым полугодием 2014.

Можно было бы ожидать, что в кризисное время жилищное строительство будет поддержано муниципалитетом. В частности, ещё в декабре прошлого года были выданы разрешения на строительство шести 19-этажных 200-квартирных муниципальных домов. Но уже сентябрь, а строительство ни одного из этих домов так и не началось.

Новостройки пригорода вступают в конкуренцию с новостройками Нижнего Новгорода

В Нижнем Новгороде происходит снижение объемов строительства нового жилья. В 1 полугодии 2015 года введено в эксплуатацию 115,5 тысячи кв.м, что на 45 % меньше, чем в 1 полугодии 2014 года. Отмечается и снижение спроса. Количество выданных ипотечных кредитов снизилось в 2015 году на 37% по сравнению с 2015 годом. Если цены на вторичное жилье плавно снижаются (-0,9%), то на новостройки растут (+9,6%).

В это же самое время в пригороде бурно идет строительство новых жилищных комплексов. Так в ЖК «Анкудиновский парк» намечено построить 490 тысяч кв.м жилья, ЖК «Академический» - 60 тысяч кв.м, ЖК «Времена года» - 190 тысяч кв.м (что сопоставимо с городскими жилищными комплексами «Цветы» и «Юг»), «Окский берег» - 81 тысяча кв.м, "Новинки Смарт Сити" - 94 тысячи кв.м (1 очередь). Таким образом, пригородные новостройки вступают в серьезную конкуренцию с новостройками города.

6999b33ff98bd0377887f378b570dea5.jpg

По ценам новое жилье в пригороде дешевле городского на 5-30%.Так, если в среднем цены на новостройки в Нижегородском районе (вне центра) составляют 64150 руб./кв.м, в Советском – 64050 руб./кв.м, в Приокском - 57100 руб./кв.м, то в пригороде цены от 60570 руб./кв.м (Анкудиновка) до 43460 руб./кв.м («Времена года»).

По объемам строительства жилья эконом-класса доля пригородных новостроек по отношению к городским новостройкам распределяется так: квартиры-студии - 44%, однокомнатные квартиры – 35%, двухкомнатные квартиры – 21%, трехкомнатные квартиры – 9%.

d7854ca565b8492dbf237cef6ba5f650.jpg

Проекты в пригороде забирают заметную долю покупателей. Но чаще всего покупатели делают свой выбор, не обращая внимание на инфраструктуру, не задумываясь о том, как они будут добираться до работы, когда все объекты будут сданы, и нагрузка на пригородные дороги резко возрастет. На ближайшие годы спрос на пригородное жилье будет сохраняться. Появится опыт проживания за городом. Начнутся вторичные продажи, которые покажут настоящую стоимость пригородного жилья.

Вторичное жилье дешевеет

Вот уже четыре месяца на рынке готового жилья (на вторичном рынке) Нижнего Новгорода цены плавно снижаются. На 1 августа 2015 года средняя цена предложения составила 67840 рублей за кв. метр. В течение июля «вторичка» стала дешевле на 1,1% - если сравнивать с предыдущими месяцами, то можно уже говорить об ускорении темпа ценового снижения. Хотя, конечно, о падении цен говорить не приходится, ведь с марта готовое жилье в Нижнем Новгороде подешевело на 2,4% (с учетом инфляции - на 4,1%).

c011e3b155ef7116cd40e54ecba2f9df.jpg

Правда, цены по территориям города и типам жилья менялись неравномерно: гостинки в Канавинском районе за четыре месяца подешевели на 14,2%, а вот квартиры в домах повышенной комфортности в Сормове, напротив, подорожали за тот же период на 7,2%.

b2e6d9e9f002081c4cb8624f5d712a4b.jpg

a1c2f6e94226a30faa92b0a15bc37ee4.jpg

Постепенное снижение цен на вторичном рынке объясняется избытком предложения. Его объем с начала года вырос на 45%.

Подобная картина с ценами и предложением вторичного жилья наблюдается сейчас практически во всех крупнейших городах России: Екатеринбурге, Самаре, Новосибирске, Красноярске, Перми, Воронеже, Омске.

fd77a8707ea104268704a272317f74f1.jpg

В условиях стагнирующего рынка с ускоряющимся ценовым трендом на снижение владельцам дополнительного жилья становится все труднее сохранять свои инвестиции. Арендные платежи уже не в силах компенсировать потерю стоимости и инфляцию.

Ключевая ставка - 11,5%. Станет ли ипотека дешевле?

Простой и прямой зависимости между ключевой ставкой, рынком ипотеки и потребительским спросом нет. С подачи СМИ значение ключевой ставки для финансовой системы страны преувеличено. Российские банки берут кредиты не только у ЦБ РФ. Они также кредитуют друг друга, получают зарубежное финансирование посредством системы SWIFT. Конечно, Банк России – это основной игрок на рынке межбанковских кредитов, но отнюдь не единственный. Доля ЦБ РФ в общем объеме заимствований российских банков не является решающей.

После снижения ключевой ставки банки не станут автоматически корректировать ставки по ипотечным кредитам. Анализируя ситуацию на банковском рынке, корректнее было бы ориентироваться на среднюю ставку по межбанковским кредитам. Она выше, чем ключевая и, по данным Центробанка, в мае составила порядка 13.

В 2015 году рынок ипотеки сильно сократился. По данным Центробанка, количество выданных кредитов на покупку жилья в Нижегородской области по сравнению с аналогичными периодами прошлого года в январе уменьшилось на 19%, в феврале – на 25%, в марте – на 43%, апреле – на 48%. По сравнению с 2014 годом увеличился объем просроченной задолженности по ипотеке на 15%, на 10% снизилась средняя сумма кредита, на 5% снизился средний срок кредитования.

То, что реально может повлиять на рынок ипотеки, - это государственное субсидирование. Когда государство решило поддержать рынок строящегося жилья, банки, которые приняли участие в программе поддержки ипотеки, снизили ставки в среднем до 12%. На вторичном рынке, где господдержки нет, несмотря на четырехразовое снижение ключевой ставки ЦБ РФ, ставки практически не изменились, и ипотека «замерла». По данным застройщиков, спрос снизился, но покупатели-«ипотечники», благодаря господдержке, приходят. Это значит, что субсидирование ипотеки на первичном рынке позволило хоть и не сохранить спрос, но сделать так, чтобы он не упал.

Сейчас рынок ипотеки по количественным параметрам вернулся к уровню 2012 года, когда средняя ставка по межбанковским кредитам составляла 6-7%, а ипотеку выдавали по 12-14%. Сейчас, когда спрос на ипотечные кредиты сильно уменьшился, а «качество» заёмщиков снизилось (к ипотеке прибегают более склонные к риску клиенты), банки будут снижать свои риски, уменьшая сумму и срок кредита, но не процентную ставку.

Банки не снизят проценты по кредитам до 12-14% до тех пор, пока ставки на межбанковском рынке, учитывая современную ситуацию, не снизятся до уровня 2012 года. А это возможно только за счет федерального субсидирования. Но не стоит ждать, что субсидирование будет и на вторичном рынке жилья. Вторичный рынок не имеет прямого отношения к жилищному строительству, которое сейчас пытается поддерживать правительство.

Простой связи между ставками по кредитам и покупательской активностью тоже нет. В кризис, когда люди не уверены в том, будет ли завтра работа и тот же доход, предпочитают не брать ипотеку, а отложить покупку, жить в старых условиях. Даже если процент по кредиту будет фантастически низким. Рынок жилья зависит не от элементарных маркеров типа ключевой ставки, ставок по ипотеке, а от экономических и политических условий. А в сфере макроэкономики и геополитики сейчас определенности нет.

Низшая точка падения ипотечного рынка пройдена

В январе-мае 2015 года в Нижегородской области было выдано 5637 ипотечных кредитов на общую сумму 8,1 млрд рублей. Это ниже уровня аналогичного периода 2014 года на 37% в количественном и на 40% - в денежном выражении. Такие данные приводит ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В то же время эти данные могут свидетельствовать о начале восстановления рынка ипотеки. Например, в мае количество выданных кредитов (1118 договоров) было на 39% ниже уровня мая 2014 года, в то время как в марте и апреле объемы выдачи ипотеки были ниже прошлогодних значений, соответственно, на 43 и 48%. Таким образом, можно констатировать, что низшая точка падения ипотечного рынка пройдена.

Ставка по выданным в мае ипотечным кредитам продолжила постепенно снижаться – ее средний уровень составил 14,3%, что на 0,3 пункта ниже пикового значения марта 2015 года.

Правда, вызывает настороженность повышение уровня просроченной задолженности. На 1 июня 2015 года её объем в Нижегородской области составил 646 млн рублей, что выше уровня соответствующего периода прошлого года на 13%.
6ed01236ca527877ec9392a9a53ef55a.jpg

Кризис в головах или на стройке?

Чиновники на высоких должностях, отвечающие за жилищное строительство в правительстве Нижегородской области, утверждают, что никакого кризиса в их подведомственной отрасли нет – потребность в жилье огромная, и надо строить-строить-строить.

Действительно, какой кризис, когда за январь-апрель 2015 года в Нижнем Новгороде сумели построить 88 тысяч кв. метров жилья, и это на 2% больше, чем в прошлом рекордном году.

Так что же, кризиса нет? Но есть и другие цифры, подтверждающие, что сами застройщики жилья думают иначе. Да, стройки, начатые в лучшие времена, достраиваются, но вот начинать новые проекты строители что-то не спешат. «У меня все ходы записаны» - если сравнить, сколько жилья начинали строить в январе-мае прошлого года и сколько в этом, то вывод неутешителен. Активность застройщиков снизилась на 30%.

Видимо, нижегородские застройщики более реально смотрят на свой бизнес и не хотят строить «на склад». Ведь всё построенное нужно суметь продать, а спрос с начала года заметно упал. Былые очереди на новостройки быстро рассосались, ипотеку берут вяло. Тут ещё и пригород на пятки наступает со своими недорогими компактными квартирами. А объёмы там строятся немаленькие – студий столько же, сколько строят во всем Нижнем Новгороде, 1-комнатных квартир в половину всего городского эконом-класса. Вот и думает застройщик в такой ситуации: а стоит ли брать недешёвые нынче кредиты и начинать строить новые дома, чтобы потом не суметь их распродать? Не думаю, что это «кризис в голове» застройщика. Скорее, реальная оценка рисков.
Группа вконтакте