Факты и решения для Бизнеса
11 дек 2017 | 03:06
Факты
30-09-2016
Индивидуальные предприниматели (ИП) обычно выделяются банками в отдельную категорию заёмщиков, кредитование которой связано с определёнными особенностями.
30-09-2016
Наличие большого количества действующих кредитов и постоянно изменяющиеся в сторону либерализации условия кредитования привели к росту популярности такого банковского продукта как рефинансирование кредитов.
30-09-2016
В настоящее время почти все банки, предоставляющие ипотечные кредиты, готовы финансировать приобретение загородных домов, таунхаусов и коттеджей.
Анонсы
23-11-2016

2 декабря Закон.ру проведет бесплатный вебинар о взыскании упущенной выгоды и особенностях ее расчета. Спикерами выступят специалисты "Экспертной группы VETA": юридический советник Ильяс Янбаев и управляющий партнер Илья Жарский.

События
15-08-2016
В Торгово-промышленной палате Российской Федерации состоялся круглый стол «Социальное предпринимательство в России». Участники круглого стола обсудили состояние и перспективы социального предпринимательства в России.
21-07-2016
Круглый стол «Упущенная выгода: теория и практика взыскания» состоялся в Нижнем Новгороде. Мероприятие, которое проходило в «Феста кафе», собрало более 30 практикующих юристов и вызвало живой отклик среди участников.
12-07-2016
Усиление мер господдержки и сотрудничества с институтами развития поможет банковскому сектору активизировать кредитование и способствовать наметившемуся росту промышленного производства

Екатерина Гресс: "Золотой век торговых центров в России закончился"

Для торговых центров настало сложное время. Покупательский спрос падает, девелоперам привлечь и покупателей, и арендаторов в свой торговый центр становится все сложнее. Каким образом в текущих условиях найти компромисс арендатору и арендодателю? Этот и другие вопросы обсуждались в ходе конференции «Торговый центр будущего», которая впервые прошла в Нижнем Новгороде 8 апреля.

Аренда снижается

Руководитель отдела аналитики и стратегического консалтинга Группы компаний IDEM Евгения Пономарева представила обзор торговой недвижимости Нижнего Новгорода. Сегодня в городе-миллионнике функционирует около 130 объектов, которые именуют себя торговыми центрами. Однако под международную классификацию попадают только 24 торговых центра. Общая арендопригодная площадь в Нижнем Новгороде составляет более 600 тысяч кв.м.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Нижнем Новгороде составляет 487 кв.м. на 1000 жителей. Много это или мало? "Сравним с аналогичными крупными городами. Действительно, насыщение в Нижнем достаточно высоко. Однако надо понимать: насыщение бывает количественным, а бывает качественным - и в нашем городе сегодня можно говорить только о количественном насыщении торговыми площадями, - пояснила Евгения Пономарева. - Как и для многих городов, для Нижнего характерен географический дисбаланс при размещении торговых центров". Исторически самыми насыщенными районами у нас считаются Нижегородский и Канавинский районы, где обеспеченность ТЦ составляет 2202 и 1166 кв.м на 1000 человек соответственно.

Консультанты по торговой недвижимости IDEM проанализировали, как изменились арендные ставки за последний год. "Мы видим, что наибольшее падение арендных ставок произошло в Нижегородском и Канавинском районах. Почему так вышло? Причин несколько, - продолжила Евгения Пономарева. – Во-первых, два этих района – это территории наибольшей концентрации торговых объектов, и, как в таких случаях бывает, конкуренция здесь наиболее жестокая. В ситуации экономической нестабильности, в которой мы оказались в 2014 году, происходит еще большее расслоение и дифференциация торговых центров на сильные и слабые. В этом случае слабые игроки начинают демпинговать, что в итоге сказывается на статистике. Во-вторых, в центре и в Канавине традиционно цена предложения была завышенной относительно цены сделок. А в условиях экономического кризиса, как это часто бывает, цена предложения начинает стремительно приближаться к цене сделок". Также резкое падение арендных ставок произошло в Автозаводском районе. "Автозавод - это район-индикатор. Как только происходит какое-то экономическое изменение конъюнктуры, мы сразу же видим это на примере Автозавода, - сказала эксперт. - Здесь расположено градообразующее предприятие. Кроме того, в автозаводских торговых центрах очень много арендаторов-индивидуальных предпринимателей, которые тоже очень быстро реагируют на все экономические изменения".

Сохранили размер арендной ставки только те территории, которые не насыщены торговой недвижимостью и где наименьшая конкуренция – Приокский и Ленинский районы областного центра.

Вместо фиксированных ставок – процент от оборота

Партнер, управляющий директор Knight Frank Property Management (г. Москва) Дмитрий Атопшев рассказал о ситуации на рынке торговой недвижимости в целом по стране и о том, к чему стоит готовиться арендаторам и арендодателям. "Арендаторы и арендодатели сейчас оптимизируют свои затраты. Арендаторы ищут альтернативные условия по получению товаров, инструменты повышения эффективности магазинов (качество обслуживания, сокращение персонала) и, конечно, не готовы долго ждать и терпеть убытки, поэтому активно закрывают убыточные торговые точки", - рассказал Дмитрий Атопшев.

По его оценкам, все больше торговых центров в Москве открывается при наличии 10-15% арендаторов. 30-40% занятых торговых площадей - это уже хороший показатель, хотя раньше был стандарт заполняемости на уровне 70-80%. "Не думаю, что в ближайшие год-два нас ждет ужасное будущее в виде пустых торговых центров", - высказала мнение генеральный директор Группы компаний IDEM Екатерина Гресс. Чтобы привлечь арендаторов и удержать существующих, управляющие компании используют различные инструменты. Дмитрий Атопшев обозначил основные тенденции.

Во-первых, это переход на рублевые ставки аренды.

Во-вторых, это снижение замера фиксированных ставок и переход на процент от оборота. "Раньше это существовало на рынке в ограниченным количестве. Сегодня арендатор и арендодатель не на словах, а на деле стали партнерами, потому что это единственная возможность увеличить доходность бизнеса", - пояснил эксперт. Для разных торговых групп существуют свои стандарты "% от оборота". Например, для продуктов питания это 2-5%, для одежды и детских товаров – 10-18%, для подарков – 20-25%, фуд-корт – 3,5-12%.

В-третьих, снижение срока договора аренды до 6-12 месяцев. "Арендаторы на это идут нежелательно. У большинства есть желание подписать договор сразу на 5-7 лет. и это понятно. Но сейчас зачастую не со всеми это возможно. Максимальный срок аренды сократился до 3-5 лет", - знает Дмитрий Атопшев.

Управляющий директор Knight Frank считает, что ситуация с торговыми центрами в Нижнем Новгороде более благоприятная, чем в Москве и в целом по стране. Дело в том, что в прошлом году в Нижнем не открылось ни одного нового ТЦ (в Москве в 2014 году было запущено в эксплуатацию рекордное за всю историю количество торговых центров – 15). "Поэтому существующие объекты в Нижнем Новгороде в той или иной степени чувствуют себя условно хорошо и имеют достаточное количество арендаторов", - рассказал Дмитрий Атопшев. При этом, по словам консультанта, для крупных торговых сетей нижегородский регион не является приоритетным, поскольку уже имеют здесь один или несколько объектов. "Компании сейчас идут в Восточную Сибирь и дальше. Там многие проекты, несмотря на ситуацию в экономике, имеют хорошие показатели", - добавил эксперт.

Международные бренды уходят из России

Генеральный директор Группы компаний IDEM Екатерина Гресс рассказала, что рынок ритейла в 2014 году тоже претерпел существенные колебания. "Наш рынок покинул ряд игроков. Некоторые международные бренды ушли в связи с экономической политикой, другие - по собственным финансовым проблемам, - добавила Екатерина Гресс. - Однако мы констатируем, что развитие было и есть".

Компании, которые работают устойчиво, продолжили свое развитие: "Мегастрой", "Детский мир", "Дикси", Sela, FunDay, "Фамилия", IKEA. Они увеличивают количество магазинов и будут развиваться, конечно, более осторожно подходя к инвестициям.

Часть сетей переходит в стадию оптимизации: "Летуаль", Ralf Ringer, Твое, Спортмастер, Zenden, Метрика, MediaMarkt.

Inditex, Центробувь, MEXX взяли паузу и "заморозили" планы развития. А такие компании, как Weber, NewLook, Seppala и Телемакс, решили уйти с рынка.

"Другими словами – арендаторов на рынке становится меньше, - говорит Екатерина Гресс. - Конечно, чаще мы видим смещения в худшую сторону. Но есть и положительные примеры". Например, бренд недорогой одежды FunDay, которая еще в начале года заявляла о намерении остановить развитие, реально оценив рынок и поняв, что сейчас их время, приняли решение развитие продолжить.

"Сегодня рынок нестабилен. Это значит, что на рынке силы, создающие неравновесие, настолько сильны, что движение в сторону равновесия необратимо. Другими словами – на рынке скоро установятся совершенно новые правила игры. Того, что было раньше, уже никогда не будет. Золотой век торговых центров в России закончился", - считает Екатерина Гресс и советует арендодателям не сидеть на месте и не вести переговоры с позиции силы, а занимать активную позицию.

Что ждет в 2015-2016 годах?

В 2015 году в Нижнем Новгороде планируется ввести в эксплуатацию сразу пять объектов. "Это два масштабных проекта ТРЦ "Небо" (131 тысяча кв.м, пл. Лядова) и ТРЦ "Атлантида" (100 тысяч кв.м, пл. Советская). Несмотря на то что оба торговых центра находятся в верхней части города, покупательские потоки после их открытия будут существенно изменены в рамках всего города", - прогнозирует Евгения Пономарева. Еще три торговых центра: ТЦ "Крым" (42 тысячи кв.м), ТЦ "Звезда" (7500 кв.м) и ТЦ "Олимп" (19 тысяч кв.м) - откроются в Нижегородском и Автозаводском районах. По мнению консультантов, серьезной конкуренции на рынок они не окажут, будут работать локально.

Реализация новых проектов увеличит торговую площадь города на 20%. "На этом фоне мы ожидаем еще большее снижение арендных ставок, увеличение вакантных площадей. В первую очередь это коснется морально устаревших торговых центров, которые нуждаются в реконцепции. И текущая ситуация покажет еще большую очевидность этих мероприятий", - добавляет Евгения Пономарева. Консультант также прогнозирует увеличение роли развлекательной составляющей во всех ТЦ – от крупных региональных до небольших районных. В частности, в ближайшие 2-3 года в Нижнем Новгороде запланировано строительство "нестандартных" проектов: многофункционального центра "Корстон" и двух ТРЦ с аквапарком.

Делая прогноз на 2015-2016 годы, Дмитрий Атопшев рассчитывает на то, что в этом году будет нащупано "дно рынка". В этом случае можно будет ожидать, что 2016 год пройдет на более позитивной волне и на рынке наступит стабилизация.


Прочитано 2149 раз(а)

Группа вконтакте