Инвестиции в недвижимость. Не стоит спешить

Стоит ли инвестировать в покупку квартир для того, чтобы сохранить и приумножить собственные сбережения? "МирФин" задал такой вопрос экспертам рынка недвижимости: аналитикам, риелторам, банкирам и девелоперам. Мнения специалистов разделились. В прошлой публикации «Покупка квартиры как способ сохранения и приумножения денег» мы рассмотрели аргументы экспертов, которые считают вложения в недвижимость самыми безопасными и наиболее перспективными. Однако такого мнения придерживаются не все специалисты. Какие подводные камни скрывают вложения в жилую недвижимость? 

Дмитрий Жарский, директор оценочной компании "Вета":

"В нынешних условиях вложения в жилье либо имеет отрицательную доходность, либо не покрывает инфляцию. Наиболее перспективны квартиры малого метража (14-22 кв.м), однушки, гостинки - они имеют максимальный спрос на рынке, лучше в новостройке".

ОСПАРИВАЕМ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ. ВЫБОР ПРОФЕССИОНАЛОВ 

Дмитрий Лепетиков, начальник управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ24:

"Недвижимость – это классический инструмент для инвестирования денежных средств. В четвертом квартале 2014 года мы наблюдали пик сделок по купле-продаже недвижимости. 

Но специфика недвижимости в том, что это все-таки актив, которые далеко не каждый способен купить. Это форма сбережений, защиты инвестиций, доступный не всем. Это во-первых. 

Во-вторых, у недвижимости есть проблема с ликвидностью. То есть в случае необходимости эту недвижимость будет продать сложно, долго и, возможно, с некоторыми потерями. 

В-третьих, цены на недвижимость… Риелторы считают, что цены на недвижимость в обозримом будущем даже в рублевом эквиваленте серьезно не вырастут. То есть далеко не факт, что инвестиции в недвижимость будут доходнее, чем процентные ставки по депозитам, которые есть сейчас. 

В-четвертых, в Москве наметилась очень четкая тенденция снижения стоимости аренды жилья. Это означает, что если вы купили жилую недвижимость и ее сдаете в наем, то ваши доходы будут существенно ниже, чем год назад. Это тоже влияет на коммерческую привлекательность инвестиций в жилье. Рынок съемного жилья – сейчас это рынок покупателя и многие квартиры месяцами простаивают, не сдаются. 

Таким образом, на данный момент я бы не сказал, что инвестиции в недвижимость имеют более радужные перспективы по сравнению с теми же банковскими депозитами". 

НОВОСТРОЙКИ ПРИГОРОДА ВСТУПАЮТ В КОНКУРЕНЦИЮ С НОВОСТРОЙКАМИ НИЖНЕГО НОВГОРОДА 

Алексей Чемоданов, директор АЦ "Индикаторы нижегородской недвижимости":

"Инвестиции в недвижимость… - звучит привычно уважительно для многих. Для многих, потому что многим это понятно без лишних пояснений. Перефразируя известный анекдот, когда «ежу понятно» – купил квартиру за миллион, продал за три – вот на эти два прОцента и живу)) А есть ли основание для такого простого бизнеса? Давайте посмотрим динамику цен на рынке жилья Нижнего Новгорода за последние лет так пятнадцать. 

 Вроде бы, неплохо – кривая цен стремится вверх, за исключением очевидных кризисов. И, вроде бы, наш российский кризис 2015-го года на этом графике не так страшен, как его малюют. Это ж не мировой кризис, когда в 2009 году цены на жильё в Нижнем Новгороде просели на 25%. Сейчас снижение цен не столь очевидно. И в долгосрочной перспективе рост очевиден.

Но есть упрямая вещь – инфляция. Давайте очистим приведённую кривую от инфляции (по официальным цифрам Росстата). И пересчитанная кривая наводит уже на другие мысли. 

Вот тут и видно, что с осени 2012 года на рынке жилья можно было только сохранять, но не преумножить, а в последний год идут только потери. 

Инвестиционная картина рынка жилья уже не та. Это вам не 2006-2008 и даже не 2001-2006 годы. Тут уже сохранить трудно – покатилось вниз, пусть и не так, как в 2009 году, но опять вниз. А потому и особо ловить нечего. Нечего - это об очевидном, и потому, как и всегда в кризис, инвестиции переходят в разряд точечных – в высокорисковую игру профессионалов. 

Сегодня время очищения рынка – пришла пора избавиться от привычки думать, что инвестиции в недвижимость дают стабильный и высокий доход. Сегодня ушло время массовых инвесторов, на рынке останутся только наиболее профессиональные и рисковые инвесторы. 

Для всех остальных инвесторов на рынке жилья приходит пора консервации. Ну, это когда, извините за сравнение, солят огурцы на зиму. То есть, когда покупают квартиру с целью решить свои какие-то будущие проблемы. Это так называемые семейные инвестиции. Но с реальным заработком на рынке недвижимости такие «инвестиции» не имеют ничего общего". 

ОПЛАТА АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАПРЕЩЕНА  

Игорь Красиков, НИУ "ВШЭ - Нижний Новгород":

"Вопрос целесообразности инвестирования в недвижимость сегодня отнюдь не праздный: мы за несколько десятилетий привыкли, что цены на жилую и коммерческую недвижимость неуклонно (справедливости ради, стоит отметить, что в разное время разными темпами) растут. Но как будет вести себя рынок в складывающихся экономических реалиях падения платежеспособного спроса и ослабевания национальной валюты? 

Говоря об инвестициях в недвижимость, следует сразу определить, о каком сроке инвестирования мы говорим? Еще не так давно стоимость жилья росла ежеквартально, что делало операции с покупкой-продажей квадратных метров сверхприбыльным бизнесом. Однако уже в последние годы, когда рынок устоялся, успешными игроками стали те трейдеры, кто мог позволить себе вложиться в строительство дома (лучше на нулевом цикле) и дождаться его завершения. Сегодня, несмотря на значительное количество предложений на первичном рынке (как правило, еще на этапе строительства) подобные вложения гораздо рискованнее, что, безусловно, определяется экономическим кризисом. 

Ситуация в общих чертах выглядит следующим образом: строить становится дороже (из-за девальвации рубля вверх ползут цены на все строительные материалы, технику и стоимость работы), но при этом, реальная покупательная способность населения неуклонно падает. Уже этой осенью будет видно, что вместо высоких продаж, наступит стагнация рынка и цены, которые должны были бы повыситься, останутся на прежнем – летнем – уровне. И их последующий рост (по прогнозам аналитиков весной 2016 года) будет спровоцирован не возобновившимся спросом, а ростом себестоимости квадратного метра, что будет инвестиционно не более привлекательно, чем вложения в валюту. Кроме того, возрастут риски и вовсе не дождаться ввода в эксплуатацию жилья – вырастут ставки по кредитам для девелоперов, ипотека, которая и раньше была грабительской, станет недоступной для большинства представителей среднего класса, и все это на фоне разговоров о возможном законодательном запрете долевого строительства. 

Существует и еще один нюанс, играющий не в пользу инвестиции в недвижимость – возрастающие коммунальные платежи. Уже сейчас рынок предложений на рынке долгосрочной аренды превышает спрос, а именно заставить выгодно «работать» свои инвестиционные вложения – один из факторов грамотной инвестиционной политики. 

Если, тем не менее, инвестор смотрит в сторону приобретения квадратных метров, то можно лишь порекомендовать обратить внимание на вторичный рынок жилья эконом- или комфорт-класса, небольшой (до 100 кв. м) площади. Именно такие квартиры всегда будут пользоваться большим спросом и, если в краткосрочной перспективе (по прогнозам, до двух лет) значительно заработать на продаже такого жилья не получится, то его будет реализовать легче, чем загородный особняк в элитном районе".