Ипотека и три страховки

25 июля 2014 года вступает в силу закон, позволяющий банкам при оформлении ипотеки требовать от заемщика застраховать дополнительные риски, прежде всего — от невыполнения обязательств по кредиту. Нововведение ориентировано на заемщиков — физических лиц, но без разграничения жилой и коммерческой недвижимости. В итоге дополнительные расходы грозят и частным лицам, и предпринимателям, хотя авторы закона, наоборот, надеялись, что таким образом поспособствуют снижению ипотечных ставок.

Изменения, устанавливающие новые правила, вносятся законом № 169-ФЗ от 23.06.2014 в профильный федеральный Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998. Согласно им соответствующий договор кредитования может содержать условия о страховании еще двух дополнительных рисков — ответственности заемщика и финансового риска кредитора. Причем это не отменяет требований застраховать залог, титул и жизнь клиента, действующих и до последних нововведений.

Ответственный заемщик

Обновленная редакция закона устанавливает право ипотечного заемщика — физического лица застраховать риск своей ответственности перед кредитором «за неисполнение или ненадлежащее неисполнение обязательства по возврату основой суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом...». Разумеется — в пользу банка и на сумму не менее 10% и не более 50% от основного долга. То есть, учитывая еще и проценты, застраховано будет менее половины суммы, подлежащей уплате по договору ипотеки. Это могло бы показаться странным, если бы не одно «но»: страхование этого риска не отменяет залог приобретаемого имущества. При этом страховая сумма (которую получит банк, если заемщик перестанет платить) устанавливается на весь срок действия договора ипотеки или, есть возможность, на период «в течение которого сумма обеспеченного обязательства составляет более чем 70% от стоимости заложенного имущества».

При выплате основного долга заканчивается и страховка — на проценты она не распространяется. Правда, сегодня и нет таких договорных условий, когда они платятся не в первую очередь. Для исправно исполняющих свой кредитный долг предусмотрены даже некоторые «послабления». Так, в случае погашения более 30% основного долга размер страховой суммы может быть соразмерно снижен с пересчетом уплачиваемой ежегодно премии.

Получается, в случае невыполнения клиентом своих обязательств банк получает и заложенную недвижимость, и определенную сумму по страховке. Но последнее ему грозит только в том случае, если средств от реализации недвижимости недостаточно, чтобы полностью погасить долг. Тогда отрицательную разницу покроет страховая компания. Так что, можно сказать, банки на законодательном уровне будут готовы к падению цен на недвижимость примерно до 40%. Это, конечно, по мнению очень многих экспертов, практически невозможно в ближайшее время на российском рынке, но кредитные организации все равно считают этот риск и закладывают его в процентную ставку. Именно поэтому, как отмечается в пояснительной записке, законодатели и ввели возможность страхования ответственности заемщика — они надеются, что это поможет снизить ставки по ипотеке за счет снижения рисков для банка.

Права и возможности

В законе четко прописано — у клиента есть право застраховать свою ответственность перед банком, но это не является его обязанностью. Законодательно при договоре ипотеки установлен только один вид обязательного страхования, он касается объекта залога (недвижимости). Все остальное надо искать в формулировках «по условиям договора», именно здесь скрываются страховки титула, жизни и временной нетрудоспособности заемщика. Они не являются обязательными, и от них можно отказаться, но, как правило, — вместе с договором кредитования. Теперь у банков есть право требовать еще одну страховку, и, конечно, они им воспользуются. Другое дело, будет ли это способствовать снижению ставок, на которое так надеялись законодатели, когда при наличии такой страховки банки дают клиенту более низкий процент по ипотеке. Скорее всего, это станет еще одним добровольно-принудительным требованием, тем более если учесть, у скольких банков подписаны договора о сотрудничестве со страховыми компаниями.

Между тем закон вводит еще один вид страхования — финансового риска кредитора. Подразумевается, что в этом случае банк может застраховать себя от потери дохода в случае, когда стоимость недвижимости окажется меньше стоимости кредита. То есть цель та же, что и при страховании ответственности заемщика, да и условия почти такие же (по срокам о страховой сумме), но здесь платит банк. По мысли авторов закона, если клиент откажется застраховать свою ответственность, это может сделать сама кредитная организация, и тем самым также снизит свои риски. Почему-то законодатели решили, что банк станет увеличивать свои расходы, да еще когда их можно вполне законно переложить на заемщика. В итоге очередные благие намерения, скорее всего, приведут не к ожидаемому снижению ставок, а лишь к дополнительным расходам на страховки.