Факты и решения для Бизнеса
21 ноя 2017 | 23:58
Факты
30-09-2016
Индивидуальные предприниматели (ИП) обычно выделяются банками в отдельную категорию заёмщиков, кредитование которой связано с определёнными особенностями.
30-09-2016
Наличие большого количества действующих кредитов и постоянно изменяющиеся в сторону либерализации условия кредитования привели к росту популярности такого банковского продукта как рефинансирование кредитов.
30-09-2016
В настоящее время почти все банки, предоставляющие ипотечные кредиты, готовы финансировать приобретение загородных домов, таунхаусов и коттеджей.
Анонсы
23-11-2016

2 декабря Закон.ру проведет бесплатный вебинар о взыскании упущенной выгоды и особенностях ее расчета. Спикерами выступят специалисты "Экспертной группы VETA": юридический советник Ильяс Янбаев и управляющий партнер Илья Жарский.

События
15-08-2016
В Торгово-промышленной палате Российской Федерации состоялся круглый стол «Социальное предпринимательство в России». Участники круглого стола обсудили состояние и перспективы социального предпринимательства в России.
21-07-2016
Круглый стол «Упущенная выгода: теория и практика взыскания» состоялся в Нижнем Новгороде. Мероприятие, которое проходило в «Феста кафе», собрало более 30 практикующих юристов и вызвало живой отклик среди участников.
12-07-2016
Усиление мер господдержки и сотрудничества с институтами развития поможет банковскому сектору активизировать кредитование и способствовать наметившемуся росту промышленного производства

Покупка квартиры как способ сохранения и приумножения денег

Роман Сергеев
обозреватель

Стоит ли инвестировать в покупку квартир для того, чтобы сохранить и приумножить собственные сбережения? "МирФин" задал этот вопрос экспертам рынка недвижимости: аналитикам, риелторам, банкирам и девелоперам. Мнения специалистов разделились. Сегодня мы публикуем аргументы экспертов, которые считают вложения в недвижимость самыми безопасными и наиболее перспективными.

Андрей Макшанов, независимый эксперт рынка недвижимости:

"Жилье традиционно является для россиян наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Этому сопутствуют следующие факторы:

- на протяжении последних пятнадцати лет рост цен на квартиры значительно опережал динамику изменения курса основных валют, и только в последний год тенденция нарушилась;

 Сравнение цены на жилье и курсов доллара и ерво

- помимо роста стоимости, жилье привлекательно с точки зрения получения дополнительного дохода от аренды;

- как правило, цены на жилье менее волатильны, по сравнению со стоимостью других активов, особенно акций, которые за несколько дней могут подешеветь в разы;

- жилье как актив более понятно простому человеку. Чтобы управлять, например, пакетом акций, нужны специальные знания;

- в отличие от других активов, жилье материально, его сложно украсть.

Недостатки жилья как объекта инвестиций – это низкая ликвидность и необходимость поддерживать его в приличном состоянии.

В настоящее время жилье надо рассматривать скорее как средство защиты денежных средств, а не в качестве объекта для получения высокого дохода. Акции, облигации, валюты, драгоценные металлы сейчас находятся в потоке турбулентности, вызванном неопределенностью на мировом финансовом рынке и ожидании нового глобального кризиса, предвестником которого служит обвал на китайских фондовых биржах.

В качестве объекта для вложения средств я бы выбрал новые квартиры-студии или небольшие однокомнатные квартиры с отделкой от надежных застройщиков. Такое вложение не требует большого объема денежных средств (от 1 млн рублей) и может обеспечить доходность за счет сдачи в аренду на уровне 6-8 % годовых плюс увеличение цены объекта, если он был приобретен на ранней стадии проекта.

Пока на первичном рынке наблюдается рост цен, связанный с увеличением себестоимости строительства. Вторичный рынок стагнирует, причем, по оценкам экспертов, этот процесс может продлиться до конца 2017 года.

К сожалению, кризисная ситуация увеличивает риски, связанные с инвестициями в строящееся жилье. Сейчас мы наблюдаем серьезные проблемы у крупнейшего российского застройщика - компании СУ-155, которая не выполняет свои обязательства перед кредиторами и дольщиками. Данная ситуация коснулась и Нижнего Новгорода, где имеется пять проблемных объектов. Вместе с тем, на нижегородском рынке есть ряд местных компаний с хорошей репутацией, которые много лет своевременно и с хорошим качеством сдают жилые объекты. Это «Жилстрой-НН», ГК «Выбор», ГК «Кварц» и ряд других".

ОСПАРИВАЕМ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ. ВЫБОР ПРОФЕССИОНАЛОВ

Александр Юдин, директор БКС Премьер, Нижний Новгород:

"Жилье по-прежнему пользуется повышенным спросом у населения, а ипотека субсидируется государством и, несмотря на замедление темпов роста в первом полугодии, имеет большой потенциал, который будет поддерживать цены на недвижимость на адекватном уровне.

Наиболее оправданы в текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса вблизи деловых центров, рабочих районов, в спальных районах мегаполисов. Здесь все просто: людям в любое время нужно где-то жить. И даже в случае сильнейшей безработицы все равно часть лиц будет иметь заработок. Вряд ли его будет хватать на элитное жилье, вряд ли люди смогут приобрести недвижимость в ипотеку, но на съем недорогой квартиры средства найдутся в любом случае. Именно поэтому инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса в мегаполисах, где всегда есть рабочая сила, будут достаточно консервативными и обеспечат вас круглогодичным доходом в виде арендных платежей. Инвестировать можно как через фонды, так и приобретая непосредственно объекты недвижимости.

В целом, недвижимость как вид инвестиций понятен и прозрачен для большинства людей, но в то же время и наименее доступен. Такие инвестиции долговечны и надежны, но доходность от чистого роста стоимости жилья может быть даже отрицательной. Косвенный доход можно получать от сдачи недвижимости в аренду, но здесь есть немало сопутствующих затрат (оформление, страховка, налоги, ремонт, поиск арендаторов и т.д.). К тому же, недвижимость считается малоликвидным товаром, то есть реализовать ее быстро, чтобы оперативно «переложиться» в другой актив, не получится.

Инвестировать деньги в строящееся жилье имеет смысл только в том случае, если вы точно уверены в способности застройщика «вытянуть» стройку за счет собственных средств. В период экономической нестабильности брать кредиты бизнесу невыгодно и не всегда безопасно, поэтому этот вид инвестиций можно рассматривать как рискованное вложение.

Осенний рост спроса на недвижимость, скорее всего, произойдет, однако вряд ли количество сделок выйдет на уровень прошлого года. Многие потенциальные покупатели предпочтут подождать с покупкой жилья, пока не увидят стабилизацию рынка. Некоторые предпочтут на это время вложиться в инвестиционные инструменты, с которыми в период нестабильности можно рассчитывать на большую ожидаемую доходность".

НОВОСТРОЙКИ ПРИГОРОДА ВСТУПАЮТ В КОНКУРЕНЦИЮ С НОВОСТРОЙКАМИ НИЖНЕГО НОВГОРОДА

Роман Мирошников, исполнительный директор компании "Ойкумена":

"Вкладывать средства в покупку квартир в сегодняшней ситуации, когда мы наблюдаем падение курса рубля, выгодно. Цены на недвижимость медленно реагируют на ситуацию и будут расти до тех же значений в долларовом выражении в течение двух лет. Как показывают нам предыдущие похожие ситуации, в рублевом выражении падения цен на недвижимость краткосрочны и в среднесрочной перспективе можно быть уверенным, что цены вырастут, как минимум, на уровень инфляции. Главное – отнестись к покупке серьезно и найти наименее рискованные для вложений проекты.

Первичный рынок подразумевает под собой большую доходность от инвестиций, но и несет в себе более высокие риски. Поэтому каждый покупатель сам для себя решает, какие риски он готов понести и на какую доходность рассчитывает.

В кризисный период такие риски увеличиваются, поэтому важно вкладываться в проекты, которые реализуются застройщиками с большой и положительной историей, которые придерживаются взвешенного консервативного типа развития. Также не стоит вкладываться в недвижимость, на которую появились неожиданно огромные скидки. Это может говорить о недостатке финансовых средств у застройщика на завершение проекта. Покупать по низким ценам, конечно, можно, но в тех проектах, где ценовая политика объяснима, взвешена и последовательна. В таких проектах всегда наблюдается планомерный рост цен по мере готовности объекта.

Для инвестиций самыми ликвидными и привлекательными квартирами являются небольшие квартиры-студии в проектах класса эконом и комфорт. Они находят своего покупателя и в кризис, и в обычное время благодаря своей дешевизне. Желательно конечно, чтобы они располагались в проектах с хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью и благоустройством".

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ ДЕШЕВЕЕТ

Павел Осипов, генеральный директор "Мелиор Строй":

"Покупка квартиры сейчас - это наиболее выгодное вложение денег, так как цены находятся на минимальном уровне. Лучше всего покупать жилье в новостройках на этапе котлована, тогда при перепродаже вашего объекта вы сможете выручить значительную сумму, в отличие от вторичного рынка жилья цены на котором растут почти незаметно.

Для инвестиций выгоднее всего покупать перспективные оригинальные проекты с выгодным месторасположением. Например, если говорить о Москве, то здесь выгоднее всего покупать жилье около границ Новой Москвы и желательно в поселках, находящихся на территории леса с собственной инфраструктурой. При цене более низкой, чем в границах Новой Москвы, вы получите комфортабельный объект, проживая в котором, можно будет также пользоваться всей транспортной инфраструктурой Новой Москвы. Также это местоположение выгодно тем, что располагается вдоль Симферопольского шоссе, ведущего в Крым: дорого реконструируется, обзаводится новыми придорожными объектами, что влияет на цену при перепродаже. Также такие объекты легче сдать в аренду: типовые квартиры можно сдать быстро, если они находятся в черте города около метро, а если рассматривать загородные проекты, то в них очень важна природа и формат жилья, большинство предпочитает жить загородом или в собственном таунхаусе или в малоэтажном доме.

Наиболее выгодным для инвестиций является эконом и комфорт-сегменты. Жилье этого класса всегда востребовано и его гораздо проще продать или сдать в аренду.

Также при покупке недвижимости следует обращать внимание на различные акции застройщиков. Иногда можно встретить очень выгодные предложения – например, акции по удвоению материнского капитала при покупке объекта или отделка жилья в подарок".

ОПЛАТА АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАПРЕЩЕНА

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

"В сегодняшних условиях квадратный метр - это своего рода «твердая валюта», то есть наименее подверженная влиянию различных общеэкономических колебаний, в отличие от рубля, евро и так далее, поэтому инвестировать в недвижимость сейчас можно и нужно. Качественные квартиры почти всегда дорожают и имеют способность приносить, как минимум, стабильный доход - например, при сдаче в аренду. Надежность других инструментов сохранения и преумножения средств в текущих экономических реалиях сомнительна.

«Вторичка» инвестору менее интересна, чем новостройки. Есть риск, что вторичный рынок очень сильно «просядет» через год-два, когда в продажу выйдут квартиры в новостройках, купленные частными инвесторами в период ажиотажа, в феврале-декабре 2014 года. Резкое увеличение объемов вторичного предложения в 2015-2016 годах, скорее всего, вынудит продавцов существенно снизить цены. И если владельцы квартир во вчерашних новостройках в данной ситуации пострадают незначительно, то собственники морально и физически устаревшего жилья столкнутся с серьезными проблемами: найти покупателя на такое предложение будет непросто. Вне зоны риска — лишь вторичная недвижимость в «вечных» местах, то есть в исторических центрах крупных городов страны.

Риски при инвестировании в новостройки, безусловно, есть, но их можно нивелировать, выбрав «правильный» объект. Во-первых, нужно проверить репутацию компании-застройщика, ее «послужной список», текущее финансовое состояние. Во-вторых, тщательно изучить градостроительную документацию: сколько строился объект, все ли разрешения есть, нет ли отклонений от проектной декларации. Наконец, можно съездить на объект и лично убедиться в том, что он соответствует заявленным характеристикам. В третьих, обратите внимание на схему реализации квартир: приличные компании работают в соответствии с нормами 214-ФЗ или же продают квартиры через ЖСК. При этом если застройщик небольшой и малоизвестный, то схема покупки через жилищно-строительный кооператив является более рискованной, чем через договор долевого участия.

Как показали предыдущие кризисы, наибольшей инвестиционной привлекательностью во времена финансовой нестабильности обладает жилье массового сегмента, то есть относительно недорогое. Вложившись в строящуюся новостройку эконом- или комфорт-класса сегодня, инвестор может рассчитывать на рост стоимости кв.м в период до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию на уровне 15-20% в год, в зависимости от текущей степени готовности объекта и его конкретных характеристик".

Роман Макаренков, руководитель портала НОВОСТРОЙ.рф:

"В инвестиционных целях лучше выбрать новостройку, чем вторичное жильё. Цель любых инвестиций - не только сохранить, но и приумножить вложенные средства.

Конечно, считается лучшим моментом для покупки стадия котлована, потому что на данном этапе самые низкие цены. Но в текущих экономических реалиях лучше подстараховаться, и купить жильё в доме, который готов уже на 70% и более. После сдачи объекта, как правило, цены поднимаются, и почти всегда инвестор получает прибыль выше, чем если бы он хранил эту сумму на классическом банковском депозите".

Специалист по аналитике сайтов GIPERNN.RU, DOMOSTROYNN.RU:

"Спрос на недвижимость, в том числе на квартиры, в 2015 году упал. Причины этого кроются отнюдь не в потере ее ликвидности. Жилая недвижимость по-прежнему является наиболее надежным способом сохранения и приумножения капитала.

Падение спроса на рынке жилья связано, во-первых, с повышением ипотечных ставок, во-вторых, с общим снижением уровня доходов населения, на которые повлияла высокая инфляция в первом полугодии текущего года.

Однако цены на первичном и вторичном рынках в этих условиях повели себя неодинаково. С января 2015 года цена предложения квартир в новостройках, по оценкам аналитиков DOMOSTROYNN.RU, повысилась на 7,3% и составила в августе этого года 70650 руб./кв.м. В то время как цена предложения квартир на «вторичке», по подсчетам специалистов GIPERNN.RU, с начала года упала на 1,4%, составив в августе 64559 руб./кв.м.

Рост цен на квартиры в новостройках связан с удорожанием материалов, используемых в строительстве. В то же время, из-за льготных ипотечных ставок на строящееся жилье, падение спроса на первичном рынке не было столь существенным, как на вторичном. Ведь, по отзывам застройщиков, доля покупателей, приобретающих жилье в ипотеку, составляет не менее 50%.

Падение цен на вторичном рынке не может продлиться долго – как только ставки по ипотечным кредитам на «вторичку» снизятся, квартиры снова будут дорожать. Следовательно, инвестировать уже имеющиеся средства в покупку вторичного жилья выгодно именно сейчас, когда цены немного просели.

Какие же квартиры покупать выгоднее? Традиционно наиболее высоким спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры, расположенные на центральных улицах во всех районах города - ул. Родионова, ул. Белинского, пр. Гагарина, пр. Ленина, Центр Сормова и так далее. Квартиру, расположенную вблизи хороших транспортных развязок и объектов инфраструктуры, продать будет проще в дальнейшем. Следовательно, они обладают наибольшей инвестиционной привлекательностью".

Аргументы экспертов, которые советуют не спешить вкладывать деньги в недвижимость, мы рассмотрим в следующей публикации.


Прочитано 851 раз(а)

Группа вконтакте